Was sind Mietwohnungen mit Kaufoption?
Es handelt sich dabei grundsätzlich um ganz normale Mietwohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen, die mit öffentlicher Förderung errichtet werden. Der Mieter erwirbt unter gesetzlich festgelegten Voraussetzungen das Recht auf Übertragung in das Wohnungseigentum, die Wohnung kann, muss aber nicht gekauft werden. Es wird ein kostendeckendes Entgelt (Mietzins) für die Überlassung in Miete bezahlt, das bei einem allfälligen Kauf nicht auf den Preis angerechnet wird. Das unterscheidet die Miete mit Kaufoption von Mietkauf, Leasing etc. die in der Regel Finanzierungsformen von Eigentumswohnungen darstellen.
Ausgehend von einer Vorläuferregelung im Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz 1989 wurde im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ab1994 (Datum der Förderungszusicherung) dieses Modell bundesweit für die Wohnungen für gemeinnützige Bauvereinigungen eingeführt und mittlerweile mehrfach novelliert (insbesondere hinsichtlich der Voraussetzungen für das Entstehen der Kaufoption und der Preisbildung).
Unter welchen Voraussetzungen entsteht derzeit eine Kaufoption?
Werden vom Mieter einer geförderten Mietwohnung bei der Erstvermietung Eigenmittel zur Finanzierung von Grund- und/oder Baukosten verlangt, die einen bestimmten Betrag übersteigen, entsteht eine Kaufoption. Die Höhe dieses Betrages ändert sich jährlich durch eine Valorisierung mit der durchschnittlichen Steigerung des Verbraucherpreisindex des vorangegangen Kalenderjahres (ab 1. April 2014 € 66,86 pro m²).
Wann und wie lange kann die Kaufoption ausgenützt werden?
Die Kaufoption kann durch das Stellen eines Antrages auf Übertragung in das Wohnungseigentum frühestens nach Ablauf von 10 Jahren und längstens bis zum Ablauf von 15 Jahren nach Erstbezug der Baulichkeit ausgenützt werden. Die Kaufoption ist auch vor Ablauf von 15 Jahren konsumiert, wenn ein Mieter einen Antrag auf Übertragung in das Wohnungseigentum stellt, jedoch das ordnungsgemäße Preisangebot der gemeinnützigen Bauvereinigung nicht annimmt.
Wer kann die Kaufoption ausnützen?
Die durch Zahlung entstandene Kaufoption kann jeder Mieter der Wohnung innerhalb des 5-jährigen Zeitraumes (11. bis 15. Jahr) stellen, auch wenn er selbst einem oder mehreren Vormietern nachgefolgt ist. Bei einer Mietermehrheit (Ehegatten, eingetragene Partnerschaften, eingetretene nahe Angehörige etc.) müssen sich die Mitmieter darauf einigen, wer den Antrag stellen kann bzw. wie die Wohnungseigentumsbegründung erfolgen soll (allenfalls Eigentümerpartnerschaft, allerdings beschränkt auf zwei natürliche Personen).
Welche Schritte folgen auf die Antragstellung des Mieters?
Die gemeinnützige Bauvereinigung hat dem Mieter binnen einer Frist von 3 Monaten (vertraglich bis auf 6 Monate verlängerbar!) ein Kaufanbot mit einem Fixpreis für die nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum zu legen.
Wie wird der Fixpreis ermittelt?
Gemeinnützige Bauvereinigungen haben nach den derzeit geltenden Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes mehrere Möglichkeiten diesen Fixpreis zu ermitteln. Es kann sowohl ein Preis auf der Grundlage des Verkehrswertes als auch ein Fixpreis analog einer neuerrichteten Eigentumswohnung mit einer jeweils angemessenen und sachgerechten Verwohnung/Abschreibung und einer Wertsicherung ermittelt werden.
Welche Möglichkeiten der gerichtlichen Überprüfung bestehen?
Ist der Mieter der Meinung, der angebotene Fixpreis sei offenkundig unangemessen, kann er einen Antrag auf Überprüfung beim zuständigen Bezirksgericht (in Wien zunächst bei der Schlichtungsstelle) stellen. Wird vom Gericht die offenkundige Unangemessenheit durch Vergleich mit einem freifinanzierten Objekt eines gewerblichen Bauträgers festgestellt, hat das Gericht den Verkehrswert festzustellen, der dann den angebotenen Fixpreis ersetzt.
Welche Beträge werden dem Mieter auf den Fixpreis angerechnet?
Dem Mieter werden die bezahlten Einmalbeträge minus 1% pro Jahr der Mietdauer, sowie die von der gemeinnützigen Bauvereinigung übernommenen Verpflichtungen (also insbesondere aushaftende Darlehen) angerechnet. Weiters werden nicht verbrauchte Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge über die sogenannte Grundstufe hinaus in die Rücklage des (künftigen) Wohnungseigentumsobjektes übertragen.
Was zahlt der Mieter im Falle der Wohnungseigentumsbegründung?
Der Mieter zahlt den nach Anrechnung der abgeschriebenen Einmalbeträge und des Wertes der übernommenen Verpflichtungen verbleibenden Teil des Fixpreises („Barkaufpreis“), die mit der Wohnungseigentumsbegründung verbundenen Kosten und Gebühren, sowie die Grunderwerbssteuer. Basis für die Grunderwerbssteuer ist allerdings der gesamte Kaufpreis, also der Fixpreis.
Wie erfolgt die Verrechnung der Umsatzsteuer?
Die gemeinnützige Bauvereinigung hat den Vorsteuerabzug bezüglich der Umsatzsteuer von den Baukosten zu verrechnen, da das Objekt zunächst in Miete überlassen wurde. Bei Mietobjekten, die vor dem 1.4.2012 bezogen wurden, wird die Umsatzsteuer bei Übertragung nach mehr als 10 Jahren nicht mehr (anteilig) rückverrechnet, das heißt, der Mieter erwirbt eine Eigentumswohnung und erspart sich die Umsatzsteuer von den Baukosten. Wurde das Mietobjekt ab dem 1.4.2012 bezogen, verlängert sich die 10-Jahres-Frist auf 20 Jahre. Das heißt, dass bei derzeitiger Rechtslage – je nach Kauftermin – mindestens 25% der Umsatzsteuer von den Baukosten nachzuzahlen sind.
Welche Möglichkeiten hat ein Mieter nach Ablauf der Kaufoption?
Hat der Mieter seine Kaufoption nicht ausgenützt, steht ihm noch weitere 5 Jahre ein Vorkaufsrecht zu. Weiters kann die gemeinnützige Bauvereinigung ihrerseits den Mieter zu einer (neuerlichen) Antragstellung einladen. Die Mechanismen sind dann im Wesentlichen die gleichen wie bei der Kaufoption, allerdings kann die freiwillige Übertragung auch daran geknüpft werden, dass eine bestimmte Anzahl von Mietern das Angebot in Anspruch nimmt.
